Ausdehnung der Reichweite des § 556 Abs. 3 BGB auf dinglich Wohnungsberechtigte

Dass in einem Mietverhältnis der Vermieter Nebenkosten innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu fertigen hat und diese Abrechnung dem Mieter auch innerhalb dieser Frist zugehen muss, ist inzwischen hinlänglich bekannt. Die meisten Vermieter haben inzwischen auch ihre Erfahrung gesammelt, dass die Fertigung der Abrechnung in den letzten Dezembertagen des Folgejahres, das auf den Abrechnungs­zeitraum folgt, gefährlich sein kann, der fristgerechte Zugang der Abrechnung an den Mieter nicht nachgewiesen werden kann.

Der BGH hat nunmehr mit Urteil vom 16.03.2018 – V ZR 60/17 – den Anwendungs­bereich des § 556 Abs. 3 BGB erweitert. Zu entscheiden war über einen Fall, in dem eine Eigentumswohnung verkauft wurde und der Käufer dem Verkäufer ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht eingeräumt hatte, der Verkäufer sich aber verpflichtet hatte, die auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten zu tragen. Vorauszahlungen wurden in diesem Zusammenhang nicht vereinbart. Der Käufer rech­nete die Nebenkosten für das Jahr 2010 mit dem nunmehr dinglich Wohnungsberechtig­ten im Dezember 2014 ab.

Der BGH verweist zunächst auf seine Rechtsprechung, nach der im Verhältnis von Eigentümer und dinglichen Wohnungsberechtigten Vorauszahlungen in entsprechender Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB abzurechnen sind und erweitert diese Rechtsprechung jetzt auch auf die Fälle, in denen gar keine Voraus­zahlungen vereinbart waren. Er begründet diese Entscheidung damit, dass auch im Wohnraummietrecht § 556 Abs. 3 BGB nicht zwischen Mietverhältnissen differen­ziert wird, in denen für die Betriebskosten Vorausleistungen des Mieters vereinbart oder eben nicht vereinbart sind. Im Wesent­lichen wird die Entscheidung damit begründet, dass sowohl der dinglich Wohnungsbe­rechtigte als auch der Eigentümer ein Interesse an Rechtssicherheit hätte. Dieses Interesse rechtfertige es, dass innerhalb von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungs­zeitraumes die Abrechnung gefertigt werde. Schließlich sei eine zeitnahe Abrechnung weniger streitanfällig. Je länger der Abrechnungszeitraum zurückliege, desto schwieriger sei es, Betriebskosten korrekt zu ermitteln oder zu prüfen, ob Einwendungen berechtigt sind.