Aufklärungspflicht

Augen auf beim Immobilienkauf. Ein Kaufinteressent ist gut beraten, sich eine Immobilie vor dem Kauf genau anzuschauen, der Verkäufer ist gut beraten, nichts zu verschweigen, was den Kaufinteressenten in seiner Entscheidung beeinflussen kann. Ist eine Immobilie mit Asbest belastet, obliegt dem Verkäufer eines Grundstücks eine Aufklärungspflicht (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 27. März 2009).

Asbestfasern wurden früher auch gerne als „Wunderfaser“ bezeichnet, da sie besonders hitze- und säurebeständig waren, gut isolierten und in der Bauindustrie (zum Beispiel Eternitplatten) vielseitig verwendbar waren. Erst später stellte sich heraus, dass bei der Bearbeitung von Asbestmaterial feinste Fasern freigesetzt werden, die ein Arbeiter zwangsläufig einatmen musste. Über lange Zeiträume von bis zu 30 und 40 Jahren können sich Lungen- und Rippenfelltumore entwickeln, die zumeist tödlich verlaufen. In Deutschland ist Asbest seit 1993 verboten, in der EU seit 2005. Derzeit sterben nach Schätzungen bis zu 6.000 Menschen jedes Jahr in Deutschland an den Auswirkungen von Asbest.

Wurde beim Bau eines Objekts Asbestmaterial verwendet, liegt nach heutiger Einschätzung objektiv ein Baumängel vor.

Der Käufer eines Objektes, in dem Asbest verbaut wurde, hat Gewährleistungsrechte und kann, da eine Nachbesserung faktisch ausgeschlossen ist, in einem solchen Fall vom Kaufvertrag zurücktreten. Haben die Parteien des Kaufvertrages jedoch einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel vereinbart, haftet der Verkäufer trotzdem, wenn ihn eine Aufklärungspflicht trifft. Der Bundesgerichtshof ging in seinem Urteil von einer solchen Aufklärungspflicht aus, nachdem das Landgericht Lüneburg und das Oberlandesgericht Celle diese noch abgelehnt hatten.

Der BGH führte aus, dass früher in der Bauindustrie gebräuchliche Baustoffe einen offenbarungspflichtigen Baumangel darstellen, wenn sie sich im Nachhinein als gesundheitsschädlich herausstellen. Auf jeden Fall gelte dies, wenn diese Stoffe schon in geringen Mengen karzinogen wirken und die ernsthaft begründete Gefahr bestehe, dass diese Stoffe bei der üblichen Nutzung, Umgestaltung oder Sanierung eines Objekts in die Umwelt austreten. Damit werde die Nutzbarkeit des Objekts erheblich eingeschränkt, da übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne Schädigung der Gesundheit erfolgen könnten.

Demzufolge könne in einem notariellen Kaufvertrag die Gewährleistung wegen Baumängeln nicht ausgeschlossen werden, wenn der Veräußerer den Käufer arglistig über die Verwendung von Asbestmaterial als Baumaterial getäuscht hat. Auf dieser Grundlage verwies der BGH das Verfahren zurück an die Vorinstanz.

Das LG Lüneburg muss nun klären und insbesondere Beweis erheben, ob und inwieweit der frühere Eigentümer den Erwerber tatsächlich arglistig getäuscht hat.

Ist diese Frage zu bejahen, kann der Erwerber vom Kaufvertrag zurück treten, den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz fordern. Das Recht auf Nacherfüllung in Form einer Mängelbeseitigung dürfte faktisch ausscheiden, da sich verbaute Materialien in einem Bauwerk kaum umgestalten lassen.

Allerdings wird sich der Erwerber in diesem Fall auch fragen lassen müssen, ob er die Verwendung von Asbestmaterial bei einer sorgfältigen und pflichtgemäßen Untersuchung des Objekts hätte erkennen können oder den Veräußerer zumindest danach hätte befragen müssen. War das Dach des Objekts beispielsweise mit Eternitplatten bedeckt, wird sich der Käufer den Vorwurf gefallen lassen müssen, dass er diesen Umstand leicht hätte erkennen können. Im Übrigen kommt es bei der Ausübung des Rücktrittsrecht auch darauf an, dass der beanstandete Mangel erheblich ist. Das Instanzgericht wird also Feststellungen treffen müssen, in welcher Form und in welchen Ausmaßen Asbestmaterial tatsächlich verbaut wurde.

Der Schaden, der den Käufer einer solchen Immobilie trifft, besteht auch darin, dass er als Privatperson asbesthaltige Materialien nicht mehr selbst entsorgen darf.

Er ist verpflichtet, eine Fachfirma mit der Entsorgung zu beauftragen. Andernfalls riskiert er, sich wegen Verstoßes gegen die Umweltschutzgesetze strafbar zu machen. So dürfen beispielsweise Eternitplatten nicht zerbrochen, zerkleinert oder geworfen, abgeschliffen, abgebürstet oder druckgereinigt werden. Asbestmaterial muss auf eigens dafür vorgesehenen Müllkippen speziell eingelagert oder beseitigt werden.

Veräußerer und Erwerber, vor allem von älteren Objekten, sind gut beraten, Kaufverträge vor der notariellen Beurkundung anwaltlich und Objekte gegebenenfalls sachverständig überprüfen zu lassen. Rechtsstreitigkeiten in Bausachen sind sehr komplex, sehr schwierig in der Beweisführung und angesichts der Streitwerte sehr teuer.